房地产纠纷案例评析
原告(反诉被告)：重庆A回收有限责任公司，(以下简称A回收公司)
被告(反诉原告)：重庆B实业(集团)有限公司，(以下简称B实业公司)
[基本案情]
2001年10月25日，A回收公司(甲方)与B实业公司(乙方)签订《联建协议》，约定：甲方以其位于重庆市渝北区龙溪镇新牌坊的划拨土地13.6亩(即甲方房管证北县字第02973号至02976号国有土地使用证江国用(90)字第1407号所列的用地范围)作为建房投入，乙方拥有对该项目的独立开发权并负责全部建设费用，双方共同开发综合性商住楼，实行成品房分配;甲方协助乙方办理开发过程中应具备的各种手续，鉴于甲方已将该项目所涉及的土地抵押，在合同签字后一个月内由甲方负责注销该抵押，并由甲方协助提供相关手续，由双方申请办理到乙方名下，由乙方独自实行该项目的综合开发全过程中，逾期未能解除抵押影响办理土地出让等手续，则视为违约;乙方负责办理开发过程中选址、立项、规划、国土、消防、市政、绿化、人防等有关手续，并负责建房的全部资金，包括在建设中的有关一切税费和所有开发费用(含水电气、土地出让金、工程所有税费等);本合同经甲、乙双方签字盖章后即具有法律效力，任何一方不得单方终止合同，否则视为违约，违约方应赔偿另一方违约金300万元人民币。同时，双方还就联建房屋的产权的分配方式、工程建设中的事务等问题进行了约定。
2001年12月18日，重庆市渝北区发展计划委员会作出《关于重庆B实业(集团)有限公司与重庆A回收有限责任公司新建“龙城”花园工程的立项批复》，同意B实业公司与A回收公司新建“龙城”花园工程立项。2002年3月1日重庆市国土资源和房屋管理局向A回收公司发出《关于“龙城花园”建设项目土地公示情况的函》，内容为：渝北区龙溪街道新牌坊地块，用于修建“龙城花园”建设项目，按照渝府发[2000]68号文件规定，已在市、区土地部门规定的公示点进行了公示，根据公示情况，同意你司对该地块进行开发建设，请你们抓紧办理相关手续，尽快实施，使该项目早日建成。2002年3月19日，重庆市规划局为B实业公司和A回收公司下发了《关于龙城花园工程的选取址通知书》。2002年7月17日，重庆市规划局作出《重庆市建设工程方案设计审查意见通知书》，原则同意B实业公司和A回收公司报送的龙城佳园规划设计方案，并同意其开展初步设计，要求将初设报送消防、环保、人防等部门审查并出具书面审查意见，同时还说明取得本通知书后6个月内未向该局申领建设工程规划许可证，期满后又未向该局申请延期的(延长期不得超过6个月)，本通知书及其他批准文件自行失效。2002年7月22日，重庆市规划局为A回收公司和B实业公司颁发了龙城佳园的《建设用地规划许可证》，并在该证上注明：在取得本证三个月内未取得建设用地批准文件，建设工程选址意见书和本证自行失效。2002年12月3日，B实业公司和A回收公司向重庆市规划局渝北分局提出《关于龙城佳园设计方案延期的报告》，主要内容为：由于正在完善土地抵押解除手续，致使初步设计审查未能报送，特申请延期6个月。2003年7月18日，B实业公司和A回收公司再次向重庆市规划局渝北区分局提出《关于申请对龙城佳园初步设计方案报批延期的报告》，主要内容是：现已完成补步设计，但由于消防、绿化仍在审批之中，不能向贵局交件，特申请延长三个月。2003年8月，重庆市规划局渝北区分局答复B实业公司和A回收公司，不同意其延期申请，并要求其尽快报送初设方案。至纠纷发生，B实业公司没有报送初设方案。经审理查明，B实业公司系具有贰级资质的房地产开发企业。
[诉讼请求及主要理由]
原告以《联建协议》约定的用于开发的土地是原告经划拨方式取得的国有土地，且该土地使用权已作抵押。双方签约时，该土地未按照有关规定办理土地使用出让手续，且至今未补办相应的审批手续。协议签订后，约定的建设工程亦未实际实施为由，请求确认双方于2001年10月25日签订的《联建协议》无效，并判令被告赔偿原告经济损失260万元。同时，被告B实业公司认为A回收公司诉请确认《联建协议》无效，其实质是单方终止合同，违反了双方的约定，构成违约。为此，在法院指定的举证时限内还提起反诉，请求本院确认双方签订的《联建协议》有效，同时判令A回收公司向B实业公司支付违约金300万元。
[一审认定与判决]
2001年10月形成的《联建协议》系A回收公司与B实业公司双方一致的意思表示，且内容具体明确，该协议已依法成立。根据双方的约定，A回收公司将其拥有划拨土地作用权的土地作为投资与B实业公司合作建房，此为土地使用权有偿转让的一种特殊形式。根据本案查明的事实和我国《城市房地产管理法》第三十九条第一款之规定以及有关司法解释的精神，认为：第一，案涉的划拨土地未获准用于开发建设。第二，原告用于联建的划拨土地的土地使用权出让手续亦至今未办理，更未缴纳土地出让金。第三，由于联建项目的建设工程的规划许可、施工许可手续至今未办理，该联建工程一直未开工，即未进入实质性的开发建设阶段，使案涉土地自签约以来一直处于闲置状态，这是对有限的土地资源的一种浪费。因此，应当认定双方当事人所签的《联建协议》违反了法律法规的强制性规定，应当认定无效。判决如下：
一、重庆A回收有限责任公司与重庆B实业(集团)有限公司于2001年10月25日签订的《联建协议》无效。
二、驳回重庆A回收有限责任公司的其他诉讼请求。
三、驳回重庆B实业(集团)有限公司的反诉请求。
[评析]
一、合资合作开发房地产合同的性质
合资合作开发房地产合同实质是要式合同、无名合同，合同的生效必须符合合同法总则的规定并履行相关的手续;同时合资合作开发房地产合同的标的是房地产开发行为，必须依据《房地产管理法》及《城市规划法》履行有关的报批手续，合同才能生效，即合资合作开发房地产合同在没有办理相关手续前，是效力待定合同。同时，其必须符合普通合同必备要件。
在本案中，B实业公司系具有贰级资质的房地产开发企业，主体是合格的;在意思表示上，双方一致的意思表示，且内容具体明确，该协议已依法成立;在内容上，合同内容是否违反法律、行政法规，是本案争议的焦点，也是被告反诉请求支付违约金的基础。[page]
二、关于合资合作开发房地产合同的效力问题
1、合资合作房地产开发实质上是土地使用权有偿转让的一种特殊形式，因而,联合开发房地产的双方当事人应当依法办理合作建房协议项下的土地使用权的转让、出让手续。即使土地使用权具备交易的条件，依据《中华人民共和国房地产管理法》第39条规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”的规定，以划拨方式取得土地使用权的，要进行交易必须报有批准权的人民政府审批，并且缴纳土地使用权出让金，否则，违背了房地产管理法的强制性规定，将导致合同无效。
2、由于合资合作房地产开发本身是一种房地产开发行为，应该按照《城市规划法》有关规定获得规划许可，包含建设用地规划许可、建设工程规划许可和建设工程施工许可及有关市政设施配套批准。上述规定均是强制性的法律规定，若有违反将导致双方联合开发行为归于无效。同时，应当注意，政府部门的建设用地规划许可应当是全部规划许可，依据《城市规划法》可以知道，只有通过了建设用地规划许可、建设工程规划许可和建设工程施工许可三项全部的许可才是真正完全的规划许可，项目才能施工，才真正取得项目的开发权。任何一项没有通过都将房地产开发行为无效。
由上可知，合资合作开发房地产合同的生效除必须具备普通合同的生效要件外，还必须具备以下要件，合同才能依法生效：
(1)合资合作开发房地产合同中出土地方所有的土地必须是出让所得的土地使用权;或者虽然没有办理土地出让手续，但是已经依法缴纳了土地使用权出让金;
(2)须开发主管部门和土地行政管理部门依法批准取得建设工程规划许可;